如何利用国内的金融杠杆撬动海外资产?

摘要: 伴随今年楼市调控的日趋严格,导致成交量萎缩,甚至部分价格下降,且因为前期涨得太多,目前市场处于观望状态,全国楼市降温信号极强。

09-07 20:51 首页 万国置地

国内一二线城市房价高企,国内房产是否还值得投资?国家政策不断变化,楼事变化莫测,投资选择又何去何从?在海外资产配置乘势追击,坐享不动产增值和租金收益的诱惑下,资金如何“走出去”?如何利用国内的金融杠杆撬动海外资产,实现资产的现金流收益?今天我们一起来寻找答案。

全国楼市再创新高的概率多少?


伴随今年楼市调控的日趋严格,导致成交量萎缩,甚至部分价格下降,且因为前期涨得太多,目前市场处于观望状态,全国楼市降温信号极强。

 

以一线城市北京为例,从历年上半年新房成交情况来看,新房成交套数共23330套,创近几年新低。这跟2017年3月26日北京发布商办限购政策有很大关系,商办限购导致成交量整体下滑,又因为没有商办项目来拉低整体成交均价,导致上半年新房成交均价整体有所上涨。

 

▲2010年-2017年北京上半年新房成交套数及均价


那么历年上半年二手房市场成交情况如何呢?从成交量价情况来看,2017年二手房成交量虽不是历年最低,成交套数为86464套,但是相比2016年的疯狂已相去甚远。

 

▲2010年-2017年北京上半年二手房成交套数及均价


随着限购、限贷、限卖、房贷利率走高之后,全国楼市成交量再创新高的概率多少?投资国内房产的诸多不确定性,也体现在各种政策与调控之上。


2017年3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。这一轮调控可以称得上是史上最严,力度空前、辐射范围之大。仅北京就出台了近20项调控政策,而其余多省市也一路追随出台新政策,更新调控手段。

 

 

同时,全国多数城市,首套购买贷款利率上浮10%-30% ,南京开了首套房贷利率上浮30%的先例,这意味着有些购房者,其按揭周期在5年以上,获得房贷的实际利率,可能高达6.37%(基准利率为4.9%),打个比方,假设总房款100万元,贷款70万元,贷款期限25年,还款方式为等额本息,你需要向银行支付的总利息比调控之前多出21.2万元。





 


如此大的调控范围,国内房地产市场走向未明,置业国内房产的不确定性让众多投资者慎之又慎,在此状况下,将目光瞄准海外市场成为趋势,并且由于投资配置的需求,投资多元化可以一定程度上减少投资风险。



跟着大佬去海外



从个人到中国房企海外投资是一波又一波炒的热火朝天。2016年,中国已超越美国,成为全球最大房地产跨境投资者,这个投资还在继续增长,戴德梁行的《中国海外投资市场报告》显示,今年一季度中国海外商业地产投资总额高达77.8亿美元。



投资的不仅是房产


选择投资海外房产的优势不言而喻,一方面海外房地产市场受政策的影响比较小,涨价都是按照市场的规律,反映出的是一种供需关系;其次,选择海外更是一种生活方式的抉择,既能够为子女提供国际化的教育,又能满足对居住环境、饮食安全等诸多需求,更有完备的社会福利体系,让忙碌的生活更加优雅从容。还有:

 


  • 投资海外房产,如同为自己建立不同货币的储备金

  • 前期付款较低,相对投资国内的房地产,投资海外的房产,其中一大优点是前期付款较低,也就是说门槛比我国低。

  • 把握先进市场的成长这些市场的购买力增强,推高资产需求,包括房产。

  • 市场和价格相对稳定,可对抗通货膨胀,且具有更高的升值保障。


海外投资,益处数不胜数,那么问题来了,如何将现有的资产运作起来,高效的带动现金流收益,提升生活品质?



万国置地“贷”动你的未来


2017年8月,为了满足大量客户的房屋抵押贷款需求,也为了更好地服务客户并解决客户的移民款项以及购房首付款的问题,万国置地特别成立金融服务部——为您提供最专业的定制化金融服务,助您“贷”动海外房产!

 

 

1、个人抵押经营贷是指企业遇到经营资金困难时, 通过抵押房产向银行申请的贷款,可以用来购买生产设备、原材料或是扩建厂房


2、净值贷房产目前现在有其他银行或公积金办理房产按揭未结清,以该房产现在的抵押价值减去原按揭贷款抵押金额后的差额作为抵押,向银行申请用于个人企业经营的贷款


3、信用贷是指通过(保单、打卡工资、公积金、月供、身份证、房产)向银行申请贷款无需抵押。


举一个简单的例子:2000年在京购买100平米的房产,当时1万/平米、总价100万

现在价格7万/平米,在当前政策下房屋不好出手,不出售又无法变现的情况下选择抵押经营贷款。


看看能贷出多少?700万评估值的90%=630万,贷款金额是评估值的6成378万可以贷出。


当年100万买的房子,如今可贷出378万,如何利用这378万由我们帮您完成海外资产配置。

▲配置项目参考(可点击放大



王毅飞

万国置地金融顾问


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